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Patrick LelongTitulaire d’un DEA de droit fiscal, Patrick Lelong est spécialiste des questions d’argent et du droit de la famille. Il a écrit sur ces sujets une quinzaine d’ouvrages dont un Abécédaire des Placements. |
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Investir en "zone de revitalisation rurale"
Patrick Lelong - 7 février 2010
Jean-Pierre et Martine souhaitent profiter d’une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier. Ils s’intéressent aux résidences de tourisme et veulent peser le pour et le contre à la lumière des nouvelles dispositions de la loi de finances pour 2010.
| Les conseils de Patrick Lelong, avec Célyne Bayt-Darcourt (3'08") | |
Rappelons tout d’abord ce qu’est l’engagement pris car un avantage fiscal dans le cadre d’un investissement est toujours assorti de contraintes. Le contribuable investisseur doit s’engager à louer son lot appelé résidence de tourisme pendant 9 années à un exploitant.
Et c’est facile à réaliser ?
En théorie oui. En pratique, il faut savoir que certains exploitants ont des difficultés à tenir leurs promesses de louer avec une garantie locative. Les régions d’implantations sont généralement ce que l’on appelle des ZRR, les Zones de revitalisation rurale… donc les lieux d’investissements sont à la campagne et à la montagne.
Quelle est la réduction d’impôt ?
En échange d’une location d’une durée de 9 ans, la réduction d’impôt s’élève à 25% du prix d’acquisition ou 20% du coût des travaux dans la limite de 50 000 euros pour un célibataire. Pour Jean-Pierre et Marine, ce sera le double donc 100 000 euros s’ils sont mariés ou pacsés. Ce qui leur permettra de diminuer leur impôt de 20 000 à 25 000 euros. Pour un célibataire, l’économie d’impôt est divisée par deux : 10 000 à 12 500 euros. Cela dépend s’il s’agit d’un programme neuf ou d’ancien à rénover.
Et il existe d’autres avantages fiscaux. La récupération de la TVA, ce qui n’est pas négligeable. Attention ! Cette défiscalisation entre dans le plafonnement des niches fiscales. Pour 2010 avec la nouvelle loi le plafonnement global des niches fiscales, autrement dit pour quasiment toutes les opérations défiscalisantes est de 20 000 euros plus 8% du revenu imposable du foyer.
Donc le danger c’est un gestionnaire défaillant et non l’impossibilité de louer pendant 9 ans…
Et si c’est le cas, la réduction d’impôt, la récupération de la TVA, tout cela tombera à l’eau.
La loi de finances tient compte des difficultés rencontrées, difficultés dues à la crise…
La période de vacances d’un logement peut être d’ un mois sans pouvoir excéder 12 mois. Ce qui est nouveau c’est que dorénavant, les copropriétaires peuvent substituer à l’exploitant défaillant un ou plusieurs autres gestionnaires. Enfin si tout cela tourne mal, l’avantage fiscal sera récupéré par Bercy mais il pourra être étalé sur trois années. Une mesure applicable sur l’imposition des revenus 2009 payables en 2010.
Il faut donc bien peser le pour et le contre car ce type d’investissement comporte des risques réels. Le lieu, la capacité de l’exploitant hôtelier à attirer des touristes sont de première importance. Et puis la revente est difficile. Mieux vaut se tourner vers une opération classique sous le régime Scellier, en étant bien évidement sélectif. Ce qui fera l’objet d’une prochaine chronique.
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