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La loi Scellier en immobilier

Patrick Lelong - 6 septembre 2009

Julien a 50 ans. Il envisage de prendre sa retraite à 62 ans. Il souhaite acheter un appartement pour disposer de revenus complémentaires plus tard. Son banquier, des conseils en gestion de patrimoine et autres vendeurs de tout poil lui vantent les mérites de la loi Scellier car il va pouvoir financer lui a-t-on dit, grâce à cette fameuse loi Scellier la totalité de son achat immobilier avec ses impôts…

	Patrick Lelong avec Célyne Bayt-Darcourt  (3'05")

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C’est magique ?

Alors comme dans tout mensonge, il y a une part de vérité. La vérité d’abord : acheter un bien immobilier, neuf sous le régime Scellier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt d’un montant de 25% du prix d’achat du bien étalée sur 9 ans dans la limite d’un plafond de 300 000 euros.

Un exemple ?

Cela représente une réduction d’impôt d’un maximum de 75 000 euros, soit 8 333 euros par année de détention. Si Julien achète un studio en 2009 pour un montant de 180 000 euros. Il aura droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 5 000 euros en 2009, soit au total 45 000 euros au total sur 9 années.

Et le mensonge ?

C’est de faire croire qu’il y a une parfaite équation entre l’achat du bien immobilier et l’économie d’impôt et que l’opération ne comporte aucun aléas, donc aucun risque. Il va falloir emprunter, souvent sur des périodes supérieures à 9 ans, trouver un locataire et fixer un prix de loyer. Il y a souvent une différence entre les simulations faites par un vendeur avec un rendement locatif théorique- souvent présenté de façon attractive et la réalité du marché. Car comme il faut absolument louer…..

Sinon, la réduction d’impôt est reprise par l’administration. Donc louer même à un prix plus bas que prévu et le propriétaire devra consacrer au remboursement de son prêt une somme plus importante que celle envisagée sur papier.

Et si le montant de la réduction d’impôt est plus important que l’impôt sur le revenu que doit acquitter Julien …. Que va-t-il se passer ?

Bonne nouvelle, Julien pourra reporter le solde au cours des 6 années suivantes.

Quelques conseils pour bien investir sous le régime de la loi Scellier.

Le premier c’est de se rendre sur place et ne pas se contenter de croquis, de photos et autres brochures publicitaires. Pour apprécier la qualité de la construction, l’environnement et vérifier – ca c’est très important Céline- qu’il existe bel et bien une demande locative solvable. Il y a des villes où on a trop construit par rapport aux besoins. Donc et c’est primordial pour pouvoir louer mais aussi dans la perspective d’une revente- car la vie est pleine d’imprévu- pour réaliser une plus-value. Mieux vaut toujours privilégier les centres villes plutôt que des zones situées à la périphérie des villes, souvent boudées par les locataires.
Le second conseil : vérifiez les promesses de rentabilité locative. En moyenne, le taux de rendement locatif se situe autour de 4,5% mais il s’agit d’un taux brut qui ne prend pas en compte l’état du marché depuis une année où la valeur des biens est en baisse (jusqu’à 10% en Alsace et 15% en Midi Pyrénées). Des villes comme Toulouse ou Bordeaux ont une rentabilité négative et le phénomène pourrait se poursuivre l’année prochaine.

Et il faut louer pendant 9 années au risque de perdre l’avantage fiscal…

Effectivement. Alors pour séduire les investisseurs, les simulations des promoteurs éludent cet aspect important et préfèrent insister sur la baisse des prix présentée comme une opportunité historique pour entrer sur le marché de l’investissement immobilier. Les rabais parfois consentis par les promoteurs (jusqu’à 15 et parfois 20%) le sont par rapport au prix de 2007/2008 et il s’agit alors d’écouler des stocks d’invendus ou des queux de programmes souvent mal placés.

Donc, pour Julien « du Scellier », pour quoi pas mais avec prudence.

Oui. En se souvenant que l’on achète d’abord de l’immobilier. L’avantage fiscale vient après et pas le contraire.

La bonne question ce serait : Est-ce que j’achèterai ce bien immobilier s’il n’y a avait pas l’avantage fiscal ?

C’est effectivement la bonne question. Si la réponse est négative, mieux vaut ne pas acheter.

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